Prix immobilier
Capcir - Cerdagne
Les 9 villages décortiqués par un local
Un seul endroit pour comparer le vrai marché, pas une moyenne nationale. Chaque fourchette vient des ventes réellement signées chez le notaire sur votre commune.
De Font-Romeu à 1800m à Formiguères à 1500m, le prix varie de 1810€/m² à La Llagonne à 4800€/m² à Font-Romeu vue sud. Même rue, deux prix différents selon l'exposition plein sud sans vis-à-vis, le DPE, le parking, le garage et les charges de copro. Je détaille tout ici, village par village, pour que vous sachiez où vous situer avant de vendre ou d'acheter.
Comment sont calculés ces prix ?
Je prends les ventes réellement signées chez le notaire et enregistrées aux impôts ces 12 derniers mois. Pas les annonces. Je complète avec mes ventes locales à Bolquère, Font-Romeu, Pyrénées 2000, Les Angles, Formiguères, Matemale.
Prix bas = à rénover complet, cuisine d'origine, DPE E/F, sans vue
Prix haut = rénové meublé, DPE C, vue sud dégagée, garage, balcon
Comment choisir votre village en Cerdagne-Capcir ?
Vous cherchez le 4 saisons et la revente rapide ?
Font-Romeu et Bolquère. Font-Romeu pour les commerces, écoles, activités été/hiver. Bolquère pour la vie à l'année, la gare du Train Jaune et des prix un peu plus doux. Ce sont les deux villages qui se revendent le plus vite : 35-55 jours pour un bien rénové avec parking et vue.
Vous cherchez le rendement locatif ski ?
Pyrénées 2000 et Les Angles. Pyrénées 2000 : 100% skis aux pieds, 16-20 semaines de location. Les Angles : grand domaine 55km, plus familial, location hiver + été avec le lac de Matemale. Comptez 450-650€/semaine l'hiver pour un 2 pièces meublé.
Vous cherchez l'authentique et le petit budget ?
Formiguères capitale historique du Capcir, Matemale bord de lac avec plage l'été, La Llagonne calme absolu, Eyne et Saint-Pierre en réserve naturelle UNESCO avec chalets en fustes. Prix 20 à 40% moins chers que Font-Romeu, ticket sous 180k€ possible.
Tableau comparatif 2026 : quel village pour quel budget ?
Prix constatés sur le terrain. Cliquez sur un village pour voir le détail complet.
Les 9 villages en détail
Chaque village a son marché, son type de bien le plus recherché et son prix au m². Voici ce que je constate sur le terrain pour vous aider à choisir.
Font-Romeu - 1800m
Station familiale 4 saisons la plus recherchée. 2 pièces 40m² entre 135-190k€, 3 pièces 65m² entre 195-280k€. Très liquide à la revente, beaucoup d'acheteurs de Toulouse et Barcelone.
Voir les prix Font-Romeu →Bolquère - 1600m
Village gare du Train Jaune, vie à l'année. Le plus demandé pour habiter à l'année ou en résidence secondaire proche de tout, commerces et écoles.
Voir Bolquère →Pyrénées 2000 - 1700m
100% skis aux pieds. Rendement locatif le plus élevé du secteur en hiver, 16 à 20 semaines de location, gestion locative facile.
Voir Pyrénées 2000 →Les Angles - 1650m
Plus grand domaine skiable 55km, lac de Matemale l'été. Village + station. Très demandé par les familles de Toulouse et Montpellier.
Voir Les Angles →Formiguères - 1500m
Capitale historique du Capcir, village authentique. Maison 80m² avec jardin 210-270k€, chalet 100m² rénové 380k€+. Prix serrés.
Voir Formiguères →Matemale - Lac 4 saisons
Bord du lac, plage l'été, ski aux Angles l'hiver. Le ticket d'entrée le plus accessible du Capcir, très recherché par les familles.
Voir Matemale →La Llagonne
Trait d'union entre Capcir et Cerdagne, à 5 min de Bolquère. Prix les plus accessibles, idéal avec terrain et calme absolu.
Voir La Llagonne →Eyne - Réserve UNESCO
Réserve naturelle classée, pas de résidence de masse. Chalets en fustes authentiques. Le plus préservé et le plus nature de Cerdagne.
Voir Eyne →Saint-Pierre-dels-Forcats
Deuxième village du Cambre d'Aze avec Eyne. Chalets bois, calme absolu, vue sur le Cambre et le Canigou, pas de vis-à-vis.
Voir Saint-Pierre →Avis clients Cerdagne-Capcir
Estimation très juste, vente en 38 jours au prix annoncé.
Desde Girona, compra sin moverme. Muy profesional.
Chalet vendu au prix haut grâce aux comparables réels.
D'où viennent ces prix ? Ma méthode transparente
Je ne fais pas de moyenne nationale. Voici comment j'estime un bien ici, en Cerdagne-Capcir, pour qu'il se vende vite et au bon prix.
1. Les ventes réelles près de chez vous
Je consulte les actes enregistrés aux impôts ces 12 derniers mois dans votre rue. Pas les annonces. C'est la seule source fiable. Je complète avec mes ventes actées localement.
2. Ce que je vois sur place lors de la visite
Un algorithme ne voit pas la vue, le vis-à-vis, l'état de la toiture, le DPE, le parking ou la copro. Moi si. Prix bas = à rénover complet, cuisine 1980, DPE E/F, travaux votés. Prix haut = rénové, meublé, DPE C, vue dégagée plein sud, garage, balcon, local ski.
3. Ce qui fait varier 800 à 1200€/m²
Même immeuble, 30% d'écart possible : étage, ascenseur, exposition sud, vue chaîne ou Cambre d'Aze, garage fermé ou parking ouvert, charges annuelles, location en place. Je détaille tout lors de l'estimation gratuite à domicile en 24h.
Questions fréquentes
Quel est le village le moins cher en 2026 ?
La Llagonne et Saint-Pierre-dels-Forcats entre 1810-3200€/m² à rénover. Formiguères et Matemale juste au-dessus 2120-3400€/m². Parfait pour avoir un jardin et un garage, pas juste un studio sans extérieur.
Pourquoi 2 pages pour le Cambre d'Aze ?
Il n'y a pas de commune qui s'appelle Cambre d'Aze. Le domaine regroupe Eyne et Saint-Pierre-dels-Forcats. J'ai donc fait une page pour chaque village, plus précise.
Différence entre Bolquère et Pyrénées 2000 ?
Même commune, deux marchés : Bolquère village habité à l'année sans grosses charges, Pyrénées 2000 station skis aux pieds avec charges plus élevées mais meilleur locatif.
Estimation gratuite en 24h sur tout le secteur
Font-Romeu, Bolquère, Pyrénées 2000, Les Angles, Formiguères, Matemale, La Llagonne, Eyne, Saint-Pierre. Je me déplace chez vous.
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