Immobilier à
Formiguères
Capcir - Expert 66210

5/5 • 10 avis vérifiés Google

Marie L. – Bolquère : Estimation très juste, vente en 38 jours.
Jordi P. – Girona : Compra sin moverme.

Formiguères, ce que les annonces ne te disent pas

Formiguères, ce n'est pas une résidence de station qui ferme en avril. C'est un vrai village qui vit à l'année, avec école, boulangerie, épicerie, boucherie, pharmacie, tabac-presse, 3 restos, et même une station essence. Capitale historique du Capcir, le village a gardé son église, ses ruelles en pierre, ses toits de lauze. On s'y sent bien l'été comme l'hiver.

L'hiver, tu as 19 pistes de 1 700 à 2 400m, parfait pour apprendre aux enfants sans te ruiner ni faire 40 min de queue. Mais tu as aussi le lac de l'Aude à 2 minutes pour le ski nordique, les raquettes, le chien de traîneau. C'est pour ça que mes acheteurs restent : tu skies le matin, tu marches en forêt l'après-midi.

L'été, c'est randonnées vers le Pic du Madrès, pêche à la truite au lac de l'Aude, VTT, et surtout calme. Pas de foule comme à Font-Romeu. C'est ce qui fait que les maisons de village avec jardin se vendent en 70 jours quand elles sont au prix juste : les gens cherchent un vrai lieu de vie, pas un placement qui prend la poussière.

Ce qui fait vraiment l'écart de prix ici : l'exposition plein sud sans vis-à-vis vaut 15 000€ à elle seule, un garage fermé 12 000€, un DPE C contre un DPE F c'est 25 000€ de différence sur le prix de vente et 180€ par mois de chauffage en moins. Un algo ne le voit pas. Moi, quand je visite, je le chiffre.

Mon estimation terrain Formiguères

• Visite 45 min : exposition, vis-à-vis, bruit, état réel, humidité, toiture, menuiseries
• DPE & chauffage : je contrôle le type de chauffage, isolation combles, double vitrage, coût hiver réel
• Copro : je lis les 3 derniers PV d'AG, travaux votés, impayés, fonds travaux. À Formiguères les charges sont 30% moins chères que Pyrénées 2000
• Comparables : je prends 5 ventes réellement actées à Formiguères, Matemale, Les Angles ces 12 mois, pas des annonces Leboncoin
• Prix de mise en vente : je te donne 3 prix : prix bas pour vendre en 30 jours, prix marché 70-90 jours, prix haut si tu n'es pas pressé

1. Ce qui s'est vraiment vendu

Je regarde les ventes reellement signees chez le notaire et enregistrees aux impots ces 12 derniers mois sur ta commune. Pas les annonces, les actes. Source officielle de l'Etat disponible sur data.gouv.fr + mes ventes actees SAFTI locales Cerdagne-Capcir.

2. Ce que je vois sur place

Je visite. Un algo ne voit pas si c'est plein sud sans vis-a-vis, si la copro est saine ou si le DPE est E. Moi si. Prix bas = a renover complet, cuisine 1980, DPE E/F, travaux votes. Prix haut = renove, meuble, DPE C, vue degagee, balcon, parking.

3. Ce qui fait varier de 800 a 1 200€/m2

Meme rue, 2 apparts peuvent avoir 30% d'ecart. Pourquoi ? Etage, ascenseur, exposition, vue Cambre d'Aze ou pistes, etat copro, charges, location deja en place. Je detaille ca lors de l'estimation gratuite a domicile en 24h.