Immobilier à
Matemale
Lac du Capcir 66210
Spécialiste Capcir, je vends à Matemale, j'estime sur place. Pas une estimation par algorithme national, une vraie visite terrain avec les prix des ventes réellement enregistrées aux impôts et les ventes actées SAFTI locales.
Matemale est le village du lac du Capcir, à 1 500m d'altitude, entre Les Angles et Formiguères, au cœur du Parc Naturel Régional des Pyrénées Catalanes. C'est le spot le plus recherché l'été pour le lac, le paddle, la voile, la pêche, la forêt de la Matte, et l'hiver pour sa proximité des pistes des Angles à 5 minutes et de Formiguères à 10 minutes. On y vient pour vivre à l'année au calme avec vue lac et montagne, ou pour une résidence secondaire 4 saisons.
Je ne suis pas une agence vitrine. Je m'occupe de ton bien de A à Z, avec mon 06 direct, des visites le soir après 19h, le dimanche sur RDV et une diffusion France + Espagne. J'estime à Matemale chaque semaine, je connais chaque impasse, chaque vue lac, chaque accès plage.
Parce que Matemale a le lac, le plus grand du Capcir, avec plage, base nautique, vue directe. Un chalet avec vue lac se vend 15 à 25% plus cher qu'un chalet sans vue. L'hiver, proximité pistes des Angles à 5 min. C'est le seul village du Capcir qui cartonne autant l'été que l'hiver.
Prix m² Matemale - Réel terrain 2026
Basse = origine DPE E/F • Haute = rénové DPE C vue lac
Yann Sougniez - SAFTI - RSAC 538 776 253
Basé à Bolquère • Capcir lac
Matemale, 3 marchés immobiliers différents
Matemale village, bord du lac et route des Angles : 3 prix au m² différents. Si tu affiches un prix moyen pour tout Matemale, tu te trompes de 500 à 800€/m² et tu rates ta vente.
1. Matemale Village
Cœur du village, église, mairie, école, commerces de proximité l'été. Maisons de village en pierre 55-110m² avec petit jardin ou cour, appartements T2/T3. Idéal résidence principale pour ceux qui travaillent aux Angles ou Formiguères, ou secondaire calme. Vie à l'année possible, bus scolaire, calme absolu l'hiver. Temps de vente moyen si prix juste : 70 à 100 jours. Charges faibles, pas de copro, tout à pied. Prix moyen 3 223€/m² selon PAP, 3 351€/m² selon MeilleursAgents.
2. Bord du lac / Vue lac
Haut de gamme et le plus recherché. Chalets 4 faces 90-130m² sur 500-728m² terrain, vue directe lac de Matemale et massifs pyrénéens enneigés. Terrasse ensoleillée, jardin barbecue, vendu meublé. Chalet 130m² rénové récent sur 728m² part à 549 000€, 90m² meublé vue lac 315 000€ à 365 000€. 80% demandes Gérone, Barcelone, Toulouse pour secondaire 4 saisons : ski l'hiver aux Angles à 5 min, lac l'été. Locatif été 700€ à 1 000€/semaine, hiver 600€ à 900€/semaine. Très rare, vendu en 30-60 jours si prix juste et vue dégagée.
3. Petites maisons Matemale
Ticket d'entrée Matemale. Petite maison 55m² d'origine 190 000€ à 265 000€, 77m² 190 000€, 110m² 315 000€. Idéal primo-accédant ou invest locatif année pour saisonniers des Angles. Charges quasi nulles, pas de copro, taxe foncière faible. Avec 20 000€ à 40 000€ travaux, passage en produit locatif moderne DPE C. Je vérifie assainissement, toiture et accès hiver avant d'estimer. Proche forêt de la Matte, randos, raquettes, accès lac à pied par sentiers.
Les quartiers où j'estime tous les mois à Matemale
Chaque secteur a son prix. Bord du lac et village n'ont pas du tout le même prix au m².
Maisons pierre, T2/T3. Vie à l'année. De 2 550€/m² à 3 600€/m².
Chalets vue lac directe, De 2 890€/m² à 4 300€/m², terrain 500-728m².
Maisons récentes, accès rapide Angles, 5 min pistes, calme.
Chalets forêt, proche sentiers randos, raquettes, accès lac par sentiers.
Un marché tourné vers Gérone, Barcelone, Toulouse, Narbonne, Perpignan
Matemale est à 1h15 de Gérone, 2h de Barcelone, 1h45 de Toulouse, 1h20 de Perpignan. Village 4 saisons : ski aux Angles l'hiver, lac l'été. Très demandé par familles catalanes et toulousaines qui veulent profiter du lac l'été et des pistes l'hiver sans être en station. 80% acquéreurs viennent de Gérone, Barcelone et Toulouse pour secondaire 4 saisons.
Diffusion de ton bien :
- SAFTI.fr + 6 000 conseillers
- SeLoger, Logic-Immo, LeBonCoin
- Ciblage Espagne : Gérone / Barcelone
- Version /es/
Agence à vitrine vs Conseiller SAFTI local
Différence : diffusion et interlocuteur unique.
FAQ Matemale - Prix bas, prix haut
Pourquoi une telle fourchette ? Explication terrain.
Une maison à Matemale à 161 000€ c'est possible ?
Oui, maison 55m² d'origine DPE E/F à rénover petite cour. Prévoir 30 000€ à 50 000€ travaux pour passer à 267 000€ à 438 000€ rénovée. Ticket d'entrée Matemale, proche lac et forêt de la Matte.
Prix haut 549 000€ = quoi ?
Chalet 130m² rénovation récente sur 728m² terrain vue panoramique lac et massifs 2 chambres cuisine équipée terrasse jardin barbecue vendu meublé. Secteur bord du lac, le plus cher de Matemale.
Pourquoi Matemale est plus cher l'été ?
Parce que c'est le seul village du Capcir avec un lac avec plage et base nautique. L'été locatif 700€ à 1 000€/semaine. L'hiver proximité Angles 5 min. 4 saisons donc prix soutenu toute l'année.
Meilleure période pour vendre à Matemale ?
Juin-août pour le lac, décembre-mars pour le ski aux Angles. Matemale se vend toute l'année grâce à son positionnement 4 saisons. Pic : juillet et février.
D'où viennent ces prix ?
Pas de moyenne nationale. Fourchettes issues de ventes réellement signées chez notaire.
1. Ce qui s'est vraiment vendu
Ventes signées chez notaire enregistrées aux impôts 12 derniers mois. Source data.gouv.fr + ventes SAFTI Cerdagne-Capcir.
2. Ce que je vois sur place
Un algo ne voit pas si plein sud sans vis-à-vis copro saine ou DPE E. Prix bas = à rénover complet DPE E/F. Prix haut = rénové meublé DPE C vue dégagée balcon parking.
3. Ce qui fait varier de 800 à 1 200€/m²
Même rue 30% d'écart : étage, ascenseur, expo, vue lac, état copro, charges. Je détaille lors estimation gratuite 24h.
Estimation Matemale en 24h
Pas d'algorithme national. Je me déplace à Matemale, Les Angles, Formiguères, La Llagonne. Diffusion France + Espagne.
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