Immobilier à
Les Angles
55km de pistes - Lac Matemale - Station 4 saisons
Spécialiste Capcir, je vends aux Angles, j'estime sur place. Pas une estimation par algorithme national, une vraie visite terrain avec les prix des ventes réellement enregistrées aux impôts et les ventes actées SAFTI locales.
Les Angles est le plus grand domaine skiable du Capcir avec 55km de pistes, 55 pistes, 19 remontées, lac de Matemale pour l'été avec plage, paddle, bike park, 4 saisons. Village station à 1 650m, commerces hiver et été, ESF, école ski. C'est ce qui attire mes acquéreurs de Gérone, Barcelone, Toulouse, Narbonne, Perpignan pour investissement locatif rentable et résidence secondaire 4 saisons. La seule station du Capcir qui loue aussi bien hiver qu'été.
Station familiale mais grande : 55km de pistes contre 43km à Font-Romeu Pyrénées 2000. Lac de Matemale à 3 minutes, plage surveillée l'été, ce qui double la saison locative. Clientèle 60% Barcelone/Gérone pour ski + lac, 30% Toulouse pour investissement LMNP. Rendement locatif le meilleur du Capcir : 16-20 semaines locatives contre 12-14 à Bolquère village.
Je ne suis pas une agence vitrine qui sous-traite les visites. Je m'occupe de ton bien de A à Z, avec mon 06 direct, des visites le soir après 19h, le dimanche sur RDV et une diffusion France + Espagne. Estimation gratuite en 24h sur place, pas par visio.
Prix m² Les Angles - Réel terrain 2026
Basse = origine DPE E/F • Haute = rénové DPE C
Yann Sougniez - SAFTI - RSAC 538 776 253
Basé à Bolquère • Estimation terrain 24h
Les Angles, 3 marchés immobiliers différents
Les Angles = 3 marchés très différents, 800€ à 1 200€/m² d'écart entre village et front de neige. Si tu mets même prix partout, tu perds 10-15% ou tu restes 6 mois en vente. Voici la vraie découpe que j'utilise pour mes estimations terrain.
1. Angles Village - Vie à l'année
Maisons de village 70-110m², T2/T3 résidence principale, vie à l'année, école, mairie, commerces, calme. 250 000€ à 350 000€ pour 90m² (90 x 2 529€ = 227 610€ origine avec -15% décôte). Clientèle locale et primo-accédants Toulouse/Perpignan qui veulent vivre à la montagne sans charges station. Charges faibles, exposition est/sud-est, moins d'enneigement mais vie de village toute l'année. Temps de vente 70-100 jours si prix juste.
2. Station ski aux pieds - Invest rentable
Cœur rentable et mon secteur n°1. Studios 20m² 51 000€ à 65 000€ origine (20m² x 2 529€ = 50 580€ = -15% décôte origine), 66 000€ à 95 000€ rénové meublé DPE C cuisine ouverte salle d'eau neuve. Location 16-20 semaines hiver+été grâce au lac Matemale. 55km pistes, front neige, ESF, commerces. Très demandé Gérone/Barcelone pour ski + lac. Charges copro 800-1500€/an à vérifier, je demande PV AG. Rentabilité brute 4-6% en LMNP.
3. Secteur lac / Balcon - 4 saisons
Apparts et chalets vue lac de Matemale, été plage surveillée, paddle, hiver ski à 3 min en navette. T2 35m² 88 000€ à 115 000€ origine (35 x 2 529€ = 88 515€), 185 000€ à 260 000€ rénové vue lac panoramique balcon sud. 4 saisons, le plus liquide du Capcir, se revend le plus vite. Idéal résidence secondaire qui loue hiver et été. Vue lac = +400 à 600€/m² vs sans vue. Exposition sud prime.
Les quartiers où j'estime tous les mois à Les Angles
Maison, T2/T3, vie à l'année. De 2 529€/m² à 4 300€/m².
Ski aux pieds, front neige, location 16-20 semaines. De 2 720€/m² à 4 600€/m².
Vue lac, 4 saisons, plage été, le plus liquide.
Chalets, calme, familial, forêt, sans vis-à-vis.
Un marché tourné vers Gérone, Barcelone, Toulouse, Narbonne, Perpignan
INSEE Flash Occitanie Mai 2026, les Pyrénées-Orientales sont le département où l'achat transfrontalier est le plus ancré. 80% de mes ventes se font avec des acquéreurs de Gérone, Barcelone, Toulouse, Narbonne, Perpignan qui cherchent résidence secondaire 4 saisons ou investissement LMNP.
Diffusion de ton bien :
- SAFTI.fr + 6 000 conseillers
- SeLoger, Logic-Immo, LeBonCoin
- Ciblage Espagne : Gérone / Barcelone
- Version /es/
Agence à vitrine vs Conseiller SAFTI local
Différence : diffusion et interlocuteur unique.
FAQ Les Angles - Prix bas, prix haut
Pourquoi une telle fourchette ? Explication terrain.
Studio Angles 51 000€ possible ?
Oui, studio 20m² origine DPE E/F 51 000€ à 65 000€ = 2 529€/m² x 20m² = 50 580€, -15% décôte origine incluse pour cuisine 1980 SDB à refaire copro avec travaux votés. Prévoir 15 000€ à 25 000€ travaux pour passer à 66 000€ à 95 000€ rénové meublé DPE C loué 450€ à 650€/semaine. Ticket d'entrée le moins cher ski aux pieds 55km pistes.
Quel rendement locatif aux Angles en 2026 ?
Studio 20m² rénové 66 000€ à 95 000€ loué 450€ à 650€/semaine hiver + 350€ à 500€ été grâce au lac Matemale plage. T2 35m² 88 000€ à 115 000€ origine, 185 000€ à 260 000€ rénové vue lac loué 600€ à 800€/semaine. 16-20 semaines locatives possibles, meilleur ratio Capcir grâce au 4 saisons hiver ski + été lac.
Angles Village vs Station, quelle différence ?
Angles Village = vie à l'année maisons 250 000€ à 350 000€ calme école sans charges station exposition est. Station = ski aux pieds studios 51 000€ à 65 000€ origine charges copro 800€ à 1500€/an location à la semaine. Même commune 2 marchés 2 prix : De 2 529€/m² à 4 300€/m² village, De 2 720€/m² à 4 600€/m² station ski aux pieds.
Meilleure période pour vendre aux Angles ?
Décembre à mars haute saison ski + vacances février. Juillet-août haute saison lac Matemale plage. Photos sous neige + photos lac été turquoise = vente au meilleur prix double saison.
D'où viennent ces prix ?
Pas de moyenne nationale. Fourchettes issues de ventes réellement signées chez notaire.
1. Ce qui s'est vraiment vendu
Ventes signées chez notaire enregistrées aux impôts 12 derniers mois. Source data.gouv.fr + ventes SAFTI Cerdagne-Capcir.
2. Ce que je vois sur place
Un algo ne voit pas si plein sud sans vis-à-vis copro saine ou DPE E. Prix bas = à rénover complet DPE E/F. Prix haut = rénové meublé DPE C vue dégagée balcon parking.
3. Ce qui fait varier de 800 à 1 200€/m²
Même rue 30% d'écart : étage, ascenseur, expo, vue Cambre, état copro, charges. Je détaille lors estimation gratuite 24h.
Estimation Les Angles en 24h
Pas d'algorithme national. Je me déplace à Les Angles, Bolquère, Pyrénées 2000, Font-Romeu. Diffusion France + Espagne.
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