Simulateur d'estimation
Cerdagne - Capcir 2026Fourchette immédiate + analyse terrain 24h à Bolquère, Font-Romeu, Les Angles
Pas une moyenne SeLoger ou MeilleursAgents. Ce simulateur calcule avec mes vrais prix de vente 2025-26 enregistrés aux impôts (base DVF DGFiP data.gouv.fr) croisés avec mes ventes actées SAFTI locales. Vous avez une fourchette en 2 minutes, puis je passe chez vous pour affiner rue par rue.
En Cerdagne-Capcir, un studio 20m² à Pyrénées 2000 à 51k€ état d'origine et le même rénové à 85k€ n'ont pas le même prix au m². Mon algo local intègre l'état, la vue sud, le parking, la proximité pistes et les charges copro neige. C'est ce qui fait la différence entre une estimation qui se vend en 38 jours et une qui traîne 6 mois.
Comment est calculée votre estimation ?
1. Base réelle DVF : Prix médian 2025-26 par type et zone. Ex: Appart Bolquère/P2000 2800€/m², Chalet Les Angles 4200€/m².
2. Coef terrain : Rénové +12%, Travaux -12%, Vue sud +8%, Ski aux pieds +15%, En voiture -5%.
3. Équipements : Garage +4%, Jardin +5%, Balcon +3%. Fourchette finale -10% / +10%.
Yann Sougniez - SAFTI - RSAC 538 776 253
Basé à Bolquère • Déplacement gratuit 24h • 06 52 51 34 23
Pourquoi ce simulateur est différent des autres ?
La plupart des simulateurs en ligne prennent la moyenne des annonces Leboncoin, SeLoger, PAP. Le problème : les annonces affichent des prix de mise en vente, pas les prix actés chez le notaire. En Cerdagne-Capcir en 2025-2026, l'écart est de 7 à 11% entre annonce et acte.
Ici, je pars de 127 ventes réelles enregistrées à la DGFiP (base DVF data.gouv.fr) sur Bolquère, Font-Romeu-Odeillo-Via, Pyrénées 2000, Les Angles, Formiguères, La Llagonne, Matemale. Chaque vente est qualifiée : surface Carrez, DPE, année de rénovation, étage, vue, parking, charges copro avec déneigement. C'est ce qui permet de ne pas comparer un T2 de 35m² vue parking avec un T2 de 35m² vue Cambre d'Aze plein sud.
Comment est calculée votre estimation en 3 étapes
Étape 1 - Base de prix réelle par village et type
Je pars du prix médian 2025-26 observé : un appartement à Bolquère / Pyrénées 2000 tourne autour de 2800€/m², un chalet à Les Angles 4200€/m², une maison à Font-Romeu 3000€/m². Ces bases sont mises à jour chaque mois avec les nouveaux actes notariés. Exemple concret : en février 2026, un 2 pièces 42m² rénové à Bolquère, 3ème étage avec balcon sud, parking couvert, s'est vendu 178 000€ soit 4238€/m². Le même en état d'origine sans parking au 1er étage : 132 000€ soit 3142€/m². 30% d'écart pour le même village.
Étape 2 - Coefficients état / vue / pistes
L'algo applique ensuite les coefficients terrain que j'ai mesurés sur mes 28 ventes SAFTI : Rénové / neuf +12% (cuisine, SDB, sols, double vitrage), Travaux à prévoir -12% (élec, toiture, DPE F), Vue dégagée sud +8%, Vue limitée sur vis-à-vis -6%, Ski aux pieds +15% (très recherché par les Barcelonais), À pied moins de 10 min +5%, En voiture -5%. Ces coefficients sont spécifiques à la montagne, pas à la ville.
Étape 3 - Équipements et fourchette -10% / +10%
Enfin, on ajoute les équipements : Garage / parking fermé +4% (indispensable en hiver), Jardin / terrain +5% (rare en station), Balcon / terrasse +3%, Cave / local ski +2%. La fourchette finale de -10% à +10% laisse la marge de négociation. C'est volontaire : je préfère vous donner une fourchette juste que vous comprenez plutôt qu'un prix faux à 1000€ près.
Ce simulateur couvre tout mon secteur Cerdagne-Capcir
Bolquère / Pyrénées 2000 (1620-1700m) : 2525-4300€ village, 2720-4800€ chalet - Village habité à l'année, gare Train Jaune, charges 900-1600€/an, le meilleur équilibre prix/revente
Font-Romeu 1800m : 2720-4800€ - Station premium avec lycée, Four Solaire, 300 jours de soleil, la plus liquide, charges 1800-2800€/an
Les Angles 1650m : 2529-4300€ - Plus grand domaine skiable 55km + lac Matemale, très demandé par les Toulousains
Formiguères 1500m : 2600-3350€ - Capitale historique du Capcir, authentique, prix serrés, idéal primo second home
Matemale, La Llagonne, Eyne, St-Pierre, Cambre d'Aze : 1810-3200€ - Les plus accessibles, lac 4 saisons, parfait budget <180k€
Puymorens / Porté-Puymorens : 2000-3000€ - Frontière, petit marché mais rendement locatif saisonnier intéressant
Que se passe-t-il après le simulateur ?
Vous remplissez vos coordonnées (prénom, nom, téléphone - obligatoire pour éviter les robots), vous recevez instantanément la fourchette à l'écran + par email via EmailJS. En parallèle, je reçois votre dossier complet : type, zone, surface, état, vue, pistes, équipements.
Sous 24h, je vous rappelle (6j/7 09h-18h) et je me déplace gratuitement à Bolquère, Font-Romeu, Pyrénées 2000, Les Angles, Formiguères, Matemale, La Llagonne. 45 minutes de visite : DPE, toiture, copro neige, PV d'AG 3 ans, taxe foncière, vue, vis-à-vis. Je croise avec 3 comparables DVF à moins de 300m et je vous rends une estimation précise rue par rue, opposable à un acheteur.
Cette estimation terrain est gratuite et sans engagement. C'est aussi l'occasion de vous donner le calendrier idéal : estimation en octobre, photos en novembre neige fraîche, mise en vente fin novembre pour capter les skieurs de décembre à mars, ou avril-mai pour les familles.
PREUVE TERRAIN - 127 VENTES DVF
⭐⭐⭐⭐⭐ "Estimation très juste, vente en 38 jours à Bolquère au prix annoncé." – Marie L.
⭐⭐⭐⭐⭐ "Desde Girona, compra sin moverme. Muy profesional, dossier con comparables DVF." – Jordi P.
Sources : DGFiP DVF data.gouv.fr, INSEE Occitanie, Géorisques PPRn montagne
SOURCES OFFICIELLES & MÉTHODOLOGIE
Base DVF DGFiP • INSEE Occitanie • Géorisques
127 ventes vérifiées 2025-26 • Mise à jour Juillet 2026 • Estimation indicative, pas de valeur légale
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Données confidentielles - RGPD : yann.sougniez@safti.fr
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Yann Sougniez – SAFTI Bolquère
FAQ estimation Cerdagne-Capcir
Cette estimation est-elle fiable ?
Oui pour dégrossir : basée sur 127 ventes DVF réelles 2025-26. Le vrai prix se fait chez vous avec DPE, toiture, vue, charges copro neige, PV d'AG. D'où l'analyse 24h gratuite.
Pourquoi une fourchette -10% / +10% ?
Même rue, 2 apparts de 45m² peuvent avoir 30% d'écart selon étage, expo sud, parking, copro. La fourchette évite le faux prix précis.
Combien de temps pour l'estimation terrain ?
24h à Bolquère, Font-Romeu, Pyrénées 2000, Les Angles, Formiguères, Matemale. 45 min de visite + 3 comparables DVF rue par rue.
Avis clients
Marie L. – Bolquère : "Estimation très juste, vente en 38 jours."
Jordi P. – Girona : "Desde Girona, compra sin moverme."
Sophie T. – Pyrénées 2000 : "Dossier clair avec comparables DVF."