Immobilier à
Matemale
Lac du Capcir 66210
Spécialiste Capcir, je vends à Matemale, j'estime sur place. Pas une estimation par algorithme national, une vraie visite terrain avec les prix des ventes réellement enregistrées aux impôts et les ventes actées SAFTI locales.
Matemale est le village du lac du Capcir, à 1 500m d'altitude, entre Les Angles et Formiguères, au cœur du Parc Naturel Régional des Pyrénées Catalanes. C'est le spot le plus recherché l'été pour le lac, le paddle, la voile, la pêche, la forêt de la Matte, et l'hiver pour sa proximité des pistes des Angles à 5 minutes et de Formiguères à 10 minutes. On y vient pour vivre à l'année au calme avec vue lac et montagne, ou pour une résidence secondaire 4 saisons. C'est ce qui attire mes acquéreurs de Gérone, Barcelone, Toulouse, Narbonne, Perpignan et autres.
Je ne suis pas une agence vitrine. Je m'occupe de ton bien de A à Z, avec mon 06 direct, des visites le soir après 19h, le dimanche sur RDV et une diffusion France + Espagne. J'estime à Matemale chaque semaine, je connais chaque impasse, chaque vue lac, chaque accès plage.
Parce que Matemale a le lac, le plus grand du Capcir, avec plage, base nautique, vue directe. L'été, c'est le village le plus animé après Les Angles. Un chalet avec vue lac se vend 15 à 25% plus cher qu'un chalet sans vue. L'hiver, proximité pistes des Angles à 5 min en voiture, navette possible. C'est le seul village du Capcir qui cartonne autant l'été que l'hiver, donc prix soutenu toute l'année.
Prix m² Matemale - Réel terrain 2026
maison, appart2 550 - 3 600€/m²
chalet 4 faces2 890 - 4 300€/m²
à rénover161k - 265k€
vue lac255k - 365k€
avec jardin267k - 438k€
vue panoramique371k - 549k€
Prix bas = état d'origine, DPE E/F, travaux. Prix haut = rénové, meublé, DPE C, vue lac. Sources : ventes réelles enregistrées aux impôts + ventes SAFTI locales 2025-26.
→ Télécharger le guide vendeur CapcirAvis clients Matemale & Capcir
Matemale, 3 marchés immobiliers différents
Matemale village, bord du lac et route des Angles : 3 prix au m² différents. Si tu affiches un prix moyen pour tout Matemale, tu te trompes de 500 à 800€/m² et tu rates ta vente.
1. Matemale Village
Cœur du village, église, mairie, école, commerces de proximité l'été. Maisons de village en pierre 55-110m² avec petit jardin ou cour, appartements T2/T3. Idéal résidence principale pour ceux qui travaillent aux Angles ou Formiguères, ou secondaire calme. Vie à l'année possible, bus scolaire, calme absolu l'hiver. Temps de vente moyen si prix juste : 70 à 100 jours. Charges faibles, pas de copro, tout à pied. Prix moyen 3 223€/m² selon PAP, 3 351€/m² selon MeilleursAgents.
- Vie à l'année
- École + navettes Angles
- Budget 161-438k€
2. Bord du lac / Vue lac
Le haut de gamme de Matemale et le plus recherché. Chalets 4 faces 90-130m² sur 500-728m² de terrain, vue directe lac de Matemale et massifs pyrénéens enneigés. Terrasse ensoleillée, jardin barbecue, vendu meublé. Un chalet 130m² rénové récent sur 728m² part à 549k€, un 90m² meublé vue lac 315-365k€. 80% demandes Gérone, Barcelone, Toulouse pour secondaire 4 saisons : ski l'hiver aux Angles à 5 min, lac l'été. Locatif été 700-1 000€/semaine, hiver 600-900€/semaine. Très rare, vendu en 30-60 jours si prix juste et vue dégagée.
- Vue lac directe, rare
- Terrain 500-728m²
- Budget 255-549k€
3. Petites maisons Matemale
Ticket d'entrée Matemale. Petite maison 55m² d'origine 190-265k€, 77m² 190k€, 110m² 315k€. Idéal primo-accédant ou invest locatif année pour saisonniers des Angles. Charges quasi nulles, pas de copro, taxe foncière faible. Avec 20-40k€ travaux, passage en produit locatif moderne DPE C. Je vérifie l'assainissement, la toiture et l'accès hiver avant d'estimer. Proche forêt de la Matte, randos, raquettes, accès lac à pied par sentiers.
- Ticket 161-265k€
- Pas de copro
- Proche forêt + lac
Les quartiers où j'estime tous les mois à Matemale
Chaque secteur a son prix. Bord du lac et village n'ont pas du tout le même prix au m².
Maisons pierre, T2/T3. Vie à l'année. 2 550-3 600€/m². Le plus liquide.
Chalets vue lac directe, 2 890-4 300€/m², terrain 500-728m², le plus cher.
Maisons récentes, accès rapide Angles, 5 min pistes, calme.
Chalets forêt, proche sentiers randos, raquettes, accès lac par sentiers.
Un marché tourné vers Gérone, Barcelone, Toulouse, Narbonne, Perpignan
Matemale est à 1h15 de Gérone, 2h de Barcelone, 1h45 de Toulouse, 1h20 de Perpignan. Village 4 saisons : ski aux Angles l'hiver, lac l'été. Très demandé par les familles catalanes et toulousaines qui veulent profiter du lac l'été et des pistes l'hiver sans être en station. 80% de mes acquéreurs viennent de Gérone, Barcelone et Toulouse pour secondaire 4 saisons.
Diffusion de ton bien :
- SAFTI.fr + 6 000 conseillers
- SeLoger, Logic-Immo, LeBonCoin
- Ciblage Espagne : Gérone / Barcelone
- Version /es/
Agence à vitrine vs Conseiller SAFTI local
FAQ Matemale - Prix bas, prix haut
Pourquoi une telle fourchette ? Explication terrain.
Une maison à Matemale à 161k€ c'est possible ?
Oui, maison 55m² d'origine, DPE E/F, à rénover, petite cour. Prévoir 30-50k€ travaux pour passer à 267-438k€ rénovée. Ticket d'entrée Matemale, proche lac et forêt de la Matte.
Prix haut 549k€ = quoi ?
Chalet 130m² rénovation récente sur 728m² terrain, vue panoramique lac et massifs, 2 chambres, cuisine équipée, terrasse, jardin barbecue, vendu meublé. Secteur bord du lac, le plus cher de Matemale.
Pourquoi Matemale est plus cher l'été ?
Parce que c'est le seul village du Capcir avec un lac avec plage et base nautique. L'été, locatif 700-1 000€/semaine. L'hiver, proximité Angles 5 min. 4 saisons, donc prix soutenu toute l'année.
Meilleure période pour vendre à Matemale ?
Juin-août pour le lac, décembre-mars pour le ski aux Angles. Matemale se vend toute l'année grâce à son positionnement 4 saisons. Pic : juillet et février.
Estimation Matemale en 24h
Pas d'algorithme national. Je me déplace à Matemale, Les Angles, Formiguères, La Llagonne. Diffusion France + Espagne.
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