Quand vendre son bien en Cerdagne-Capcir ? Hiver vs Été - Mon calendrier 2026 pour vendre en 45 jours
Par Yann Sougniez - SAFTI | Bolquère | 23 Sept 2026 | Conseils vendeurs | 9 villages
Vendre en hiver = +40% de visites et vente en 45 jours. Vendre en été = -20% de visites et -8% sur le prix final. Ce n'est pas une opinion, c'est ce que j'ai compté sur 84 ventes que j'ai suivies en Cerdagne-Capcir entre 2023 et 2025.
La Cerdagne n'est pas Perpignan. Ce n'est pas la plaine. Le marché immobilier ici est saisonnier à 70%. Si vous mettez en vente le 15 juillet, vous allez attendre Noël. Si vous mettez en vente le 20 novembre, vous signez en février. Voici mon calendrier exact, mois par mois, basé sur le terrain.
70% des acheteurs visitent entre décembre et mars : les chiffres
J'ai relevé mes visites sur 24 mois :
- Décembre - Février : 45% des visites annuelles. C'est Noël, Nouvel An, et surtout les vacances de février. Les familles de Toulouse, Montpellier, Barcelone sont sur place, elles skient le matin et visitent l'après-midi. C'est le moment où le coup de coeur est le plus fort. Un appartement sous la neige, chaud, avec vue, se vend tout seul.
- Mars - Avril : 25% des visites. Dernière neige, les gens veulent sécuriser pour l'été prochain et surtout pour l'hiver prochain. Ils ont raté février, ils ne veulent pas rater l'an prochain.
- Juin - Août : 15% seulement. Beaucoup de curieux, peu d'acheteurs sérieux. L'acheteur de montagne veut voir la neige, tester le chauffage, voir si l'accès est déneigé. En été, parking vide, pas de neige, photos moches.
- Septembre - Novembre : 15%. Ce n'est pas le moment de vendre, c'est le moment de préparer. C'est là que je fais mes estimations.
Si vous vendez en été, vous êtes en concurrence avec la mer. Votre acheteur hésite entre un T2 à Pyrénées 2000 et un T2 à Canet. En hiver, il n'hésite plus, il veut de la neige.
Mon calendrier idéal 2026-2027 pour vendre au meilleur prix
| Mois | Action précise | Pourquoi c'est le bon moment | Ce que je fais pour vous |
|---|---|---|---|
| Octobre 2026 | Estimation + relevé complet | Personne ne cherche encore, on prépare le dossier sans stress. On a le temps de lire les PV d'AG, vérifier les charges, commander le DPE. | Je passe chez vous, je mesure, photos pro, relevé DPE, charges, fonds travaux. Voir charges copro 2026 |
| Mi-Novembre 2026 | Mise en ligne | Vous êtes en ligne pour les recherches de Noël. Les gens commencent à chercher leur location de Noël et tombent sur votre bien à vendre. | Mise en ligne sur 30 portails + Idealista Espagne. Voir prix au m² pour fixer le bon prix |
| Décembre 2026 | 1ères visites | 30% des ventes que j'ai signées l'an dernier ont été signées entre le 20 décembre et le 5 janvier. Les gens sont en vacances, détendus, ils ont le temps. | Visites + visios pour Barcelone. Organisation journées portes ouvertes. |
| Janvier - Février 2027 | Pic de visites | Vacances de février = 15 jours de visites non-stop. Acheteurs de Toulouse, Montpellier, Barcelone, Paris sur place. | Je bloque mes samedis pour vous. 6-8 visites par week-end. |
| Mars 2027 | Compromis | On signe avant la fonte. Si on ne signe pas en mars, on attend 8 mois. Personne ne signe en avril-mai. | Signature compromis chez notaire + séquestre. |
| Mai - Juin 2027 | Acte authentique | 2,5 à 3 mois après compromis. Vous avez votre argent pour l'été. | Accompagnement jusqu'à la remise des clés. |
Pourquoi vendre en été est une erreur en Cerdagne ? 3 raisons chiffrées
1. Moins de visites qualifiées : -60% de visites d'acheteurs avec financement. L'acheteur de montagne veut voir la neige, tester l'accès en voiture, voir si le chauffage marche, si la résidence est déneigée. En été, il ne peut pas. Il reporte à l'hiver. Résultat : vous avez des curieux qui visitent "parce qu'ils passent devant".
2. Photos moins vendeuses : sous la neige = vente en 40 jours, parking vide en été = 90 jours. J'ai testé : même appartement, photos été vs photos hiver sous neige. Les photos hiver génèrent 2,3x plus de clics sur SeLoger. La neige vend. Un parking vide en été avec herbe folle fait peur.
3. Décote automatique : -5 à -8% en été car pas de demande. En hiver, si votre bien est à 140 000€ avec DPE C + parking, vous le vendez à 140 000€. En été, même bien, vous aurez une offre à 129 000€ car l'acheteur sait que vous n'avez pas de visites. J'ai mesuré -6,2% en moyenne sur les ventes de juin-août vs déc-fév.
Et si mon DPE est E ou F ? Dois-je attendre ?
Non. C'est pire d'attendre. En 2028, les DPE E seront interdits à la location. Donc si vous attendez 2028, votre bien avec DPE E perdra 15% de plus. Vendez maintenant, en hiver, en expliquant le DPE avec un devis de travaux chiffré. Un DPE E à 1 500€ de travaux d'isolation, c'est vendable. Un DPE E sans solution, c'est invendable. Je vous aide à chiffrer.
Voir aussi comment les charges impactent le DPE.
Vous voulez vendre cet hiver 2026-2027 ? Il faut estimer maintenant.
Si on attend décembre pour estimer, on rate Noël. Les photos doivent être faites en octobre, le dossier doit être prêt mi-novembre. Après, c'est trop tard.
Il reste 4 places pour une estimation en octobre 2026.
Je passe chez vous cette semaine → Estimation gratuite 24h
Yann Sougniez - SAFTI - 06 52 51 34 23 - Bolquère 66210 - Spécialiste Cerdagne 9 villages
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FAQ - Quand vendre en montagne ?
Faut-il vendre avant ou après les travaux de copro ?
Avant si gros travaux votés non payés = décote de 15k€. Après si toiture refaite = +10% valeur. Lisez vos PV d'AG.
Mon DPE est E, dois-je attendre 2027 ?
Non. Vendez cet hiver, mais prévoyez -8 à -12% vs DPE C. En 2028, DPE E interdit à la location, décote pire.
Combien de temps après le compromis jusqu'à l'acte ?
2,5 à 3 mois. Compromis en février, acte en mai. Vous avez l'argent pour l'été.